按分方法は、一戸建て住宅などの不動産売却の際にそれぞれの価格を決めるうえでとても重要なものになります。ここでは、不動産売却で按分方法が必要な理由には何があるのか、計算方法と注意点を解説していきます。

また、土地と建物それぞれの価格の按分方法や按分が消費税に影響する理由などについても触れているので参考にされることをおすすめします。

そもそも按分とは？必要な理由とは？

不動産売却をするときに、土地と建物の価格を導き出すことは税金などの関係からもとても重要な作業です。按分は一つの不動産（土地と建物）の価格をそれぞれいくらになるのかを決めることで、一般的にネットの中にある不動産価格は中古住宅では土地と建物の合計額が記載してあるので、各々の金額が表示されているケースは非常に少ないといえましょう。

例えば、中古住宅築12年で4,380万円といった具合に家全体の売値が記されているだけです。按分方法でそれぞれの価格を導き出さなければならない必要な理由、これは不動産取引の中ではそれぞれの価格が実際いくらになるのかを明確にするなどが挙げられるのですが、この中には消費税や減価償却費、そして売却金額の3つの問題が存在しているからです。

ちなみに、按分は基準になる数量に対して比例に分けるなどの意味を持つ言葉ですが不動産売却の中では土地および建物、それぞれの価格を決めるなどの意味を持ちます。

具体的な按分方法と計算方法と注意点について

按分方法の一例として、固定資産税評価額の比率で行う場合の計算方法と注意点ですが、建物割合の計算の中では、土地と建物それぞれの固定資産評価額を利用して建物の割合を計算します。計算式は、建物の固定資産税評価額÷土地と建物の固定資産税評価額の合計で建物部分を求めることができます。

消費税の計算ですが、この税金が課税されるのは建物だけですから建物部分に消費税率を乗じて税込み価格の金額を計算します。按分の中で注意が必要なことは、売主と買主側いずれも公平になるような方法を選択することです。

売主側は消費税を納める義務があるなどからも、なるべく建物割合を少なくしたいと考えるでしょうし、逆に買主は消費税部分は納税した後に控除で節税ができるため建物の割合を大きくした方が還付される金額も増えるなど双方のメリットとデメリットが存在すると後からトラブルが起きる可能性も高まります。話し合いで決めるのではなく、客観的および合理的な按分方法を選ぶことが重要です。

按分方法を決めるときのポイントまとめ

不動産売却の按分は、建物に要する消費税を計算してから正確な土地価格および建物価格、そして消費税の金額を計算する者であることが分かったのではないでしょうか。

基本的に、不動産売却の按分方法は片方だけが満足できるものではなく両者が納得ができること、不公平が起きないよう客観的であると同時に合理的な方法を選択することが大切です。