【不動産売却】マンション売却の税金とは?軽減税率や特別控除など節税方法を解説

マンションを売却すると税金が発生するらしいけど、なにがどれだけかかるのか分からないという人もいるはずです。実はマンションを売却した場合でも、税金が発生するときとしないとき、税金が発生する場合でも控除を利用すれば節税することができます。ここではマンション売却で生じる税金と控除について分かりやすく解説します。

マンション売却で知っておきたい税金と控除

マンションを売却して利益が出た場合は税金が発生します。売却益、つまり譲渡所得に生じる税金で譲渡所得課税です。ただしこれは売却益に対して課税されるので、税金と控除の関係を知っていれば譲渡所得を抑えて税金を軽減することができます。所得額を減らす手段の1つが各種控除です。

まず売却マンションが自宅だった場合には3000万円の特別控除を適用できます。これは所有者1人1人が使える制度なので、例えば夫婦共同名義だった場合はそれぞれ3000万円の特別控除になります。マンションの買い換えに住宅ローンを組んだ場合は買い換え先で住宅ローン控除を利用することで、住民税や所得税を軽減できます。

ただしこの2つは併用できないので、どちらを利用するか考える必要があります。またマンションの価格が購入時よりも下がり、売却で損失が生じた場合は譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を適用できます。

この特例は売却によって生じた損失をその年の他の所得と相殺できる制度で、マンションを売却した年と合わせると最長4年間、所得をゼロにするか軽減することができます。

買い替えの場合に利用できるタイプと、買い替えないで売却のみに利用できるタイプがあります。いずれも売却年を含めて3年以内に同じ特例や、3000万円の特別控除を利用していないことが条件です。

マンション売却にかかる税金の計算方法

マンション売却にかかる税金は譲渡所得に独自の税率をかけて算出します。税率はマンションを所有していた所有期間が長いと低くなり、10年を超える場合はさらに軽減税率の特例が受けられます。ただし軽減税率の特例の対象となる年数は売却した年の1月1日時点でカウントします。

譲渡所得は売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。取得費はマンションの購入代金やリフォームにかかった費用、住宅ローンを利用した場合は借入れから入居までにかかった利子などです。マンションの購入代金については、土地は購入費がそのまま認められますが、建物は年数を得ることで価値が下がります。

譲渡費用はマンションを売却するときにかかる諸費用です。仲介手数料や印紙税、貸していたマンションを売却する際に入居人に明け渡しのために支払った立ち退き料などです。相続したマンションを売却する場合は、支払った相続税の一定額を取得費に加算できる特例を利用すれば譲渡所得を抑えることができます。

親の自宅を相続する場合に、土地の評価額を抑えて相続税を軽減できる特例がありますが、この特例を利用するとマンションを売却するときの取得費に加算できる額は少なくなることを知っておきます。

特例や控除を上手く利用すれば節税できる

マンション売却で得られた譲渡所得は税金と控除の関係を知っておけば軽減できます。自宅として所有していた場合に適用できる3000万円の特別控除や、10年間を超えて所有していた場合に適用できる軽減税率の特例など種類はさまざまです。

親から相続したマンションを売却するときは支払った相続税を取得費に加算できる特例もあります。マンション売却で節税するには、こういった税金と控除の仕組みを上手く利用することがポイントです。