【不動産売却】マンションの短期譲渡する場合の税率は？税金が高くてもメリットがある場合も

所得税や住民税の計算において、マンション売却によって生じる所得は他の譲渡所得とは切り離して行います。譲渡所得には、短期譲渡と長期譲渡の2種類があり、長期より短期の方が税率が高く設定されています。

節税の面では長期譲渡所得に分類された方がお得と考えられますが、ケースによっては短期譲渡所得の方がメリットが大きいことがあります。

もし、短期間でマンションを手放す可能性があるなら、短期譲渡所得の計算方法とメリット、および短期譲渡で利用可能な特例と注意点を事前に理解しておきましょう。

所有しているマンションを短期で売却するのが良いかどうかを判断するためには、まず短期譲渡所得の計算方法とメリットを知ることが重要です。

不動産売却における短期譲渡とは、取得日から売却した年の1月1日までの所有期間が5年以下である物件の譲渡を指し、売却によって得た収入金額から売却手続きの中で支払った費用と取得費を差し引いて所得を計算します。

取得費は、購入時にかかった費用から建物の減価償却費を差し引いた金額か、収入金額の5％に相当する金額のどちらか大きい方を用います。

短期譲渡所得から各種所得控除を差し引いた金額が、所得税と住民税の計算に用いる課税対象所得となります。短期譲渡にあたる不動産の譲渡所得にかかる税率は所得税30％、住民税9％で、2037年までは所得税の2.1％に相当する額が復興特別所得税として課税されます。

所有期間が5年超の長期譲渡は、短期譲渡とは異なる税率が適用されており、税制面のメリットも大きいといわれています。しかし、短期譲渡に分類される物件にも、長期譲渡に比べると売却で多くの利益を得られる可能性が高いといったメリットがあり、工夫次第で売却後に多くのお金を手元に残すことができます。

短期譲渡にあたるマンションの譲渡所得にかかる税金を少額に抑えたければ、適用可能な特例と注意点を理解しておくことは大変重要です。

短期譲渡に分類される資産の譲渡所得に対して適用可能な特例に、「取得費加算の特例」が挙げられます。これは相続に伴って取得した財産を売却した場合に、相続税額の一部を譲渡所得の取得費として計上することができるというもので、マンション売却においても適用可能です。

ただし、相続税の納期限翌日から3年が経つまでに売却した財産が対象であることと、相続税の納付を済ませていることが要件となっていることに注意が必要です。

特例制度はこの他にも、収用・換地等に伴って売却した場合の5,000万円特別控除をはじめとして様々あります。しかし、どの特別控除制度も土地が対象となっており、マンション売却で適用できるとは限りません。

もし、所得控除の特例を適用できそうにない場合は、他の税金も含めて考えてみましょう。例えば、固定資産税の評価額が年数の経過とともにあまり下がっていかないようであれば、思い切って短期間で売却をしてしまった方が数年後に売却する場合より多くのお金を手元に残せる可能性があります。

マンション売却における短期譲渡とは、正式に取得した日から譲渡をした年の元日までの期間が5年以下のマンションの譲渡のことをいいます。相続税額の取得費加算の特例は適用可能ですが、一戸建て住宅の場合と比べると適用可能な特例は少なく、所得税や住民税の節税の余地は少ないです。

しかし、これ以外の税金も考慮に入れれば、短期譲渡を選んだ方が多くのお金を手元に残すことができる場合があります。

所有しているマンションの売却を考えているのであれば、売却時期に応じて手元にどの程度お金が残せるかを十分にシミュレーションした上で決めましょう。

不動産売却の教科書