不動産を売る際には、聞いたこともない難解な言葉が出てきます。その中でも「按分」という言葉があります。「あんぶん」と読むのですが、意味はおろか読み方ですらほとんどの人が知りません。しかし不動産の売却においては重要なワードですので、意味や必要な理由などを正しく理解しておかなければなりません。

不動産売却時に発生する按分とは

按分とは、土地と建物で一緒になった不動産の価格を、それぞれいくらなのかを決めることです。広告などでも分かるように、不動産を売るときには土地と建物を一緒にして売却価格を提示します。たとえ一まとめの価格でも、土地と建物のそれぞれがどれくらいの価格なのかを明確にしておくことは必須です。

この土地と建物の価格の内訳が分からないときに、按分を行って価格を算出します。按分が必要な理由は、消費税の問題です。土地には消費税はかかりませんが、建物には消費税がかかるので按分をする必要があります。

また土地と建物の按分の比率には明確な基準がないため、「当事者間で決める」「取引時の時価を基準にする」「売却時の固定資産税評価額に基づいて按分する」「不動産鑑定士の評価額に基づいて按分を行う」などの方法で価格を決めます。

固定資産税評価額や不動産鑑定士の評価額を用いる方法が一番合理的ですが、不動産鑑定士に依頼すると高額の鑑定料が発生するので、固定資産税評価額をもとにして按分するのが一般的な方法です。

不動産を売る際の按分で注意すること

按分には、いくつかの注意点があります。まず、売主と買主の両方が納得できる方法を選択することです。按分の内容によってそれぞれの消費税の負担額が変わってくるので、土地と建物の按分比率を話し合いで決めようとすると、なかなか上手くいきません。売主は消費税を支払う必要があるので、建物の比率を下げたいと考えるからです。

お互いの利益を主張するので、話し合いが長引くとトラブルになることもあります。双方が納得できる方法を選ぶことが重要です。

次に、客観的に合理的とされる方法で按分することが求められます。話し合いで決めた内容がどちらかに偏っていると、たとえ双方が納得していたとしても、後でトラブルが発生する可能性があります。

さらに相続が関係してくると、問題はより複雑になります。そのため固定資産税評価額や不動産鑑定士の評価額など、誰が見ても文句がつけられない合理的な数字に基づく方法が求められるのです。

按分の必要性を早めに知っておく

土地と建物が一緒になった不動産の売却では、按分を行うことがほとんどです。消費税の問題もあるので、行わないわけにはいきません。そのため按分とは何かということや、必要な理由を早めに理解しておくことが大切であるといえます。