【不動産売却】マンション売却の税金と控除を解説!損した場合の対処方法とは?

マンションを売却したら必ず課税されると考えている人もいるのではないでしょうか。実は課税されるケースと課税されないケースがあります。税金が発生するのは売却益がある場合ですが、さまざまな控除や特例を適用することで節税することができます。

また損をした場合も損失を軽減することができます。ここでは譲渡所得の計算方法や税金と控除について知っておいた方がよいことを紹介します。

マンション売却の税金と控除・譲渡所得の計算方法

マンションを売却すると売却益が発生する場合があります。この売却益のことを譲渡所得といい、この譲渡所得に対して課税されます。税金の種類には所得税、住民税などがあり、マンションを売却したときの税金は他の所得税とは区分して課税されます。譲渡所得の計算方法は売却益から取得費と譲渡費を差し引くことで求めます。

取得費とはマンションを購入した代金から年数に応じた減価償却費を引いた額や各種税金、仲介手数料などで、譲渡費とはマンションの譲渡にかかった仲介手数料や売買契約時の印紙税、借地上のマンションを売るときに支払った名義書換料などの費用のことです。

課税額はこのようにして算出された譲渡所得に一定の税率をかけて求めます。この税率はマンションの所有期間で決められており、5年以下か5年を超えるかで税率が異なります。

この他にも自宅として居住していたマンションを売却する場合で、10年を超えて所有していたときは軽減税率の特例を適用することができますし、譲渡所得から3000万円を特別控除できます。ただしいずれも適用条件があるので確認が必要です。

マンション売却で損をした場合の控除

マンション売却で利益がでた場合は譲渡所得といいますが、マイナスになった場合は譲渡損失といいます。マンションは購入したときよりも値下がりすることもあるため、こうした場合は損をすることになります。ですが損をした場合の控除を利用することで、損失をある程度取り戻すことができます。

具体的には損益通算と繰越控除で、損益通算は損をした分をその年の他の所得と相殺することです。そうすることで所得税や住民税を軽減することができます。繰越控除はその年の損失が相殺できない場合に、損失を翌年に繰越して差し引ける制度で、最長3年間、損失が発生した年と合わせると4年間繰越すことができます。

損をした場合の控除の利用には2タイプあり、買い替えの場合に利用できるタイプと売却にのみ利用できるタイプです。買い換えに利用できるタイプは住宅の広さや新居購入のタイミング、新居購入に住宅ローンを借りるなどの要件があり、売却のみに利用するタイプは売却価格が住宅ローン残高を下回っていることが要件です。

マンション売却は税金と控除について知っておこう

マンションを売却して売却益が出た場合は譲渡所得税がかかりますが、特例や控除を利用すれば節税に役立ちます。また損失が出た場合も他の所得と相殺することで損失を抑えたり、翌年に繰越すことで損失を軽減できることがわかりました。

マンションを売却するには、あらかじめこうした特例や、税金と控除について知っておけば節税や損失の軽減に役立ちます。